Club deal immobilier : comment investir dans des projets exclusifs ?

Avez-vous déjà rêvé d’investir dans l’immobilier comme un professionnel, sans avoir à gérer les contraintes de la gestion locative ? C’est exactement ce que permet le club deal immobilier.

Cette solution d’investissement offre un accès privilégié à des projets immobiliers d’envergure, habituellement réservés aux grands investisseurs. En mutualisant les capitaux de plusieurs investisseurs, le club deal permet de financer des opérations à haut potentiel, avec des rendements attractifs.

Mais comment ça fonctionne ? Quels sont les avantages et les risques ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour faire les bons choix et accéder aux meilleures opportunités.

Un club deal immobilier est une stratégie d’investissement qui permet à un nombre limité d’investisseurs d’accéder à des actifs immobiliers de grande envergure en mutualisant leurs fonds. Ce type de placement est particulièrement prisé des investisseurs individuels cherchant à réaliser un investissement sur-mesure avec un taux de rendement potentiellement attractif.

Contrairement aux SCPI ou OPCI, où l’investissement est diversifié sur plusieurs biens, le club deal se structure autour d’un projet unique. Cette approche offre un meilleur contrôle sur la gestion de l’opération et une plus grande transparence sur les objectifs de rentabilité.

Comment fonctionne un club deal immobilier ?

1. Un groupe d’investisseurs se réunit pour réaliser un investissement sur un actif immobilier spécifique.

2. L’investissement passe par une société civile immobilière (SCI), une SAS ou un FPCI, permettant d'optimiser les aspects juridique et fiscale.

3. La gestion du projet est confiée à un partenaire expert (promoteur, asset manager, société de gestion) qui assure le suivi de l’opération et l’évaluation des risques.

4. La prise de décision collective permet aux actionnaires de participer activement aux choix stratégiques du projet.

5. À la liquidation du véhicule, les investisseurs récupèrent leur capital avec une éventuelle plus-value, selon la performance du bien.

Ce qui distingue le club deal immobilier

• Investissement sur-mesure : Chaque projet est sélectionné selon des critères précis pour tirer le meilleur parti du marché immobilier.

• Contrôle accru : Contrairement aux SCPI, le club deal offre une gestion active et des prises de décision collectives.

• Accès à des actifs premium : Ce type de placement permet d’investir dans des biens habituellement réservés aux institutionnels.

• Rendement attractif : Le taux de rendement peut être plus élevé qu’un investissement immobilier classique.

• Risques associés : L’absence de liquidité et la dépendance à la réussite du projet nécessitent une évaluation rigoureuse des risques avant d’investir.

Avec son modèle exclusif et sa limite d’investisseurs, le club deal immobilier représente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine tout en gardant une certaine maîtrise de leur placement.

Pour sécuriser les investisseurs et organiser la gestion du projet, le club deal s’appuie sur des structures juridiques spécifiques :

• SCI (Société Civile Immobilière) : idéale pour les investissements en direct avec une gestion souple.

• SAS (Société par Actions Simplifiée) : adaptée aux investisseurs souhaitant plus de flexibilité dans la gestion et la fiscalité.

• FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) : permet d’accéder à des projets plus institutionnels avec un cadre réglementé.

Le rôle des partenaires :

• Les investisseurs financent le projet et perçoivent des rendements.

• Un gestionnaire immobilier (ou asset manager) s’occupe de l’exploitation et de la valorisation du bien.

• Un promoteur ou opérateur prend en charge la construction ou la rénovation du bien.

Chaque structure juridique a ses spécificités, influençant la fiscalité, la gestion et la revente des parts.

Le club deal immobilier attire les investisseurs à la recherche de rendements élevés et d’opportunités sur-mesure. Cependant, il comporte aussi des risques qu’il faut bien comprendre avant d’investir.

👍 Les avantages du club deal immobilier

• Des rendements attractifs : les projets ciblés offrent des perspectives de plus-value intéressantes, souvent supérieures aux SCPI ou aux investissements locatifs classiques.

• Une sélection rigoureuse des projets : les opportunités sont analysées et validées par des experts avant d’être proposées aux investisseurs.

• Aucune gestion locative : pas de souci de gestion des locataires, des loyers impayés ou des travaux, tout est pris en charge par un opérateur immobilier.

• Un accès à des actifs exclusifs : les clubs deals permettent d’investir dans des projets immobiliers institutionnels, souvent inaccessibles aux particuliers en solo.

👋 Les risques à prendre en compte

• Une liquidité limitée : l’investissement est bloqué jusqu’à la sortie du projet (souvent entre 3 et 7 ans). Impossible de récupérer son capital avant.

• Un ticket d’entrée élevé : contrairement à une SCPI, il faut souvent investir 50 000€ à 100 000€ minimum pour participer.

• Une dépendance au succès du projet : si le bien immobilier ne se valorise pas ou si des imprévus surviennent (retard de construction, marché en baisse), la rentabilité peut être affectée.

Le club deal est donc idéal pour les investisseurs cherchant des performances élevées, mais il faut être prêt à immobiliser son capital sur plusieurs années.

Les rendements des clubs deals immobiliers varient en fonction du type de projet, du marché et de la durée de l’investissement.

Performances moyennes observées

👉 Projets résidentiels : 6 à 10 % de rendement annuel

👉 Immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique) : 8 à 12 %

👉 Opérations de promotion immobilière : 10 à 15 %, mais avec un niveau de risque plus élevé

Les rendements peuvent être très attractifs, mais il est essentiel d’analyser le projet et la solidité des partenaires avant d’investir.

À savoir : Le capital est bloqué jusqu’à la revente du bien, il est donc important d’avoir une vision long terme.

Le PEA (Plan d'Épargne en Actions) permet d’investir en bourse avec une fiscalité avantageuse. Mais les club deals immobiliers ne sont généralement pas éligibles au PEA, sauf exception.

Cas où un club deal peut être éligible

• Si la structure juridique du club deal est une Société par Actions Simplifiée (SAS) et qu’elle est cotée sur un marché réglementé.

• Si l’investissement se fait via une holding éligible au PEA-PME, qui détient des actifs immobiliers.

Cependant, la majorité des club deals immobiliers passent par des SCI ou des FPCI, qui ne rentrent pas dans le cadre du PEA.

Certains dispositifs permettent de réduire l’imposition sur un investissement en club deal.

Les principaux avantages fiscaux

✅ Exonération de plus-value via un FPCI après 5 ans.

✅ Optimisation de l’impôt sur le revenu avec une SCI à l’IS (imposition des revenus fonciers à un taux réduit).

✅ Réduction d’IFI si l’investissement est réalisé via une Société à l’IS, qui n’entre pas dans l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

✅ Déduction des charges et frais si la structure juridique permet de déduire certaines dépenses (intérêts d’emprunt, travaux, gestion…).